Мүлік жалдау шартының мазмұны туралы қазақша реферат

Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес, келетін күйде беруге міндетті (АК 547-б. 1-тармағы). Мүліктің күйі бірінші кезекте шартпен анықталуы тиіс. Мысалы, жалға қоймалар берілгенде, олар өрт қауіпсіздігінің талаптарына бөлмелердегі ауаның ылғалдылығына не құрғақтығына қойылатын талаптарга және басқаларға сәйкес болуы керек екені болжанылуы мүмкін.

Шарттың мүліктік күйіне талаптар анықталмаса, онда олар мүліктің тағайындалуы және мүлікті пайдаланудың болжамды (мақсаты ескеріліп мүмкін күйіне талаптар туралануы мүмкін. Бірақ мүлікті жалдау шарты бойынша мүлікке талаптарды анықтау сатып алу-сату шарты бойынша заттың қажетті сапасын анықтаудан ауырға түседі. Жалға берілетін мүліктік күйіне қатысты талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан, жалга алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға берушімен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек, немесе кемістіктер тікелей шартта ескертілуі керек. Бүл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады.

Кейбір жағдайларда заттың кемістіктерімен байланысты тараптардың құқықтары мен міндеттері туралы мәселе басқаша шешімін табады. Жалға берілген заттың кемістіктерін оны қараған кезде бірден табуға мүмкін болса, немесе затгы жалға алғанға дейін жалдаушы затпен пайдаланып үлгерген болса, онда жалға беруші заттың кемшіліктері үшін жауапты брлмауы тиіс.

Затты тұтынудың одан құтылу мүмкін емес (сөзсіз) салдары болып оның белгілі дәрежеде нашарлауы (тұтынушылық қасиеттерін жоғалтуы) келеді. Сондықтан бірнеше жыл пайдалануда болып келген мүліктің (заттардың) күйі тиісті емес тіпті қанағаттанатындай болмай шығуы мүмкін. Осыған байланысты шарттың екі тарабы бірдей белгілі бір шешімдерді қабылдап әрекеттерді жасауға мәжбүрлі болады. Осы себептен А. А. Иванов автордың ешқандай күдікке жол бермей мына айтқанымен (жазғанымен) келісуге қиын (болмайды): «… обязанность обес­печить надлежащее состояние имущества действует на протя­жении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора». Аталған міндет мүлік жалдау шарты тараптарының арасында бөлінеді. Жалға берушінің және жалға алушының құқықтары мен міндеттерін одан әрі қарағанда осыны анық көруге болады.

Мүлік жалға оның барлық керек-жақартарымен және оған қатысты құжаттарымен (мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану тәртібін куәландыратын және т.б. құжаттармен) бірге беріледі. Сатып алу-сату шарты (мысалы қозғалмайтын мүлікті сатып алу-сату шарты) бойынша затқа (мүлікке) құқықтарды растайтын құжаттар табыс етілуі мүмкін қаралып тұрған шартта негізінен әңгіме мүлікті тұтыну (пай­далану) үшін қажетті құжаттар жөнінде жүргізіледі. Шартта құжаттар жалға берушіде қалатыны, жалдаушы олармен таныса ататыны және т.б. қарастырылуы мүмкін.

Құжаттар, керек жарақтар берілмесе және оларсыз жалға алушы мүлікті мақсаты бойынша пайдалана алмаса, немесе ол шартты жасасуы кезінде үміттенуі мүмкін болған нәрселерден (игіліктен, пайдадан) едәуір дәрежеде айырылса, онда өзінің қалауы бойынша ол жалға берушіден керек жарақтардың және құжаттардың берілуін немесе шарттың бұзылуын талап ете алады.

Жалға алушыда көрсетілген жағдайға қатысты бір ғана құқығы болып келмейді. Жалға алушы құжаттарды және керек жарақтарды олар жалға берушімен берілмеген өзге реттерде де талап ете алады. Басқаша айтқанда, жалға алушының мүлікті пайдалану мүмкіншілігінен айырылуы, оған ұтымсыз нәтижелердің (салдардың) туындауы немесе туындамауы сол құқықты жүзеге асыру кезінде міндетті түрде ескерілетін нәрсе емес. Бірақ, әрине, жалға беруші тарабынан жасалған бұзушылықтың ауырлығы қолданылатын шараларға (мысалы шартты бұзу мүмкіншілігіне) әсер етеді.

Жалға беруші мүлікті шартпен қарастырылған мерзімде бе­руі керек, егер бұл мерзім шартта қарастырылмаса, онда ол қисынды мерзімде берілуге жатады. Жалға беруші шартқа қайшылық жасап мүлікті бермесе жалдаушы бұл мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап ете алады немесе шарт бұзылуын талап ете алады. Екі амалды қолданған кезде де жалға алушы өзіне келтірілген шығындарды өндіріп ала алады.

Затты бергеннен кейін, меншік иесі оған меншік құқығына байланысты кейбір ауыртпалықтарды сақтап қалады. Сондықтан, меншік иесі мүлік жағдайына жауапты болады, сонымен қоса жалға алушының да заттық құқығын есептеп алып тастамау керек. Затқа қатысты құқықтар тараптар арасында бөлінгесін меншік иесінің ауыртпалықтары ол өзіне жататын мүлікті өзі иеленген, пайдаланған жағдайда сияқты толық болмайды.

Ертерек айтылғандай мүлік жаддау шартының тараптары арасында мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы бөлінеді. Жалға беруші жалға берілген мүлікке тараптармен келісілген мерзімдерде, егер заң актілерінде не шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайда болған шұғыл қажеттілік талап ететін жөндеуді, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші қисынды мерзімде өз есебінен жүргізеді (АК 552-6 2-бөл.).

Шарт жасау кезінде жалға беруші жалға алушыға жалға берілетін мүлікке үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы) туралы ескертуге міндетті. Бұл жағдайда біз бірінші кезекте мүлікке ауыртпалық тудыратын құқыктары туралы айтамыз. Мүлікті жалға беру мүлікке үшінші тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтату не өзгерту үшін негіз болып табылмайды.

Бірақ, бірқатар жағдайда біз құқықтардың бәсекесі мәселесімен соқтығамыз. Бұл жағдайда, бір құқықты басқа құқық иеленушінің алдында басымдылығы туралы мәселені шешу қиынға түседі. Бір субъекті құқықтарының екінші субъекті құқықтарының алдындағы артықшылығын анықтау үшін тиянақты негіздер болуы керек.

Мысалы, шарттық жағдайлар ақталса, онда жалға алушының иелену құқығының жалға берушінің иелену құқығының алдындағы артықшылығы сөзсіз болып келеді. Өзге реттерде (кездерде) бір немесе өзге заттық құқықтық артықшылығын (басымдылығын) анықтаудың жанама өлшемдері болып оның алғашқы болуы (ағалығы), өзге заттың құқық иесінің арам шеттілігі жөне өзге ұқсас жағдайлар келеді.

РФ АК бәсекеде болып келетін құқықтардың біреуінің басымдылығын анықтау ережесі толығырақ реттелген. Затты алуға бірнеше несие берушілер талпынатын болса, зат олардың біреуіне берілсе өзгелерінің талаптары жоққа шығарылады. Зат беріліп үлгерілмеген болса, онда басымдылыққа оның пайдасында міндеттеме ертерек туындаған несие беруші иемденеді. Бұның өзін анықтау мүмкін болмаса артықшылық (басымдылық) таланты ертерек ұсынған тұлғада (оның құқығында) болады (РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтардың артықшылығы туралы тек жалпы айтылып кетеді. Қарастыруы мүмкін немесе мүлікті пайдаланған үшін ақының өзге түрлері қарастырылуы мүмкін.

Егер шарттың өзінде жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) анықталмаса, онда ол ақшалай төленуге тиіс.

Бір зат жөнінде жалдаушылардың әрқайсысына затпен белгіленген уақытта тек пайдалану құқығы беріліп бірнеше мүлік жалдау шарттары жасалуы мүмкін. Оларды жалға беруші өз еркімен жасасады, осыган байланысты жалға беруші шектеуге ие басқа да қарсылықтар айтуға ешкімнің құқығы болмайды. Жалға алушылардың бірінің құқығына нұқсан келтірілетін жағдайды қоспағанда, олардың ешқайсысы жалға берушіге өз талаптарын қоюға құқылы емес. Жалға берушінің негізгі құқығы берілген мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төленуін талап ету құқығы келеді. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының өзге міндеттерінің орындалуын да талап ете алады.

Жалға алушы жалға берілген мүлікті шарт жағдайларына сәйкес пайдалануға, ал егер олар шартта қарастырылмаса, мүліктің тағайындалуына сәйкес пайдалануға міндетті. Жалға алушының бұл міндетті жалға берушінің жалға берілген мүлікті күтіп ұстау міндеті орындалуына көмектеседі. Осымен қатар жалға беруші жалға алушының мүлікті пайдалануына шектеу қоюға мүдделі болуы мүмкін. Өз кезегінде осының себебі де болады, мысалы жалға берілген жабдықтарды жоғары дәрежеде пайдалану орын алса, оның мерзімінен бұрын тозуының қаупі төнуі мүмкін ж.б.

Жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікпен шартқа немесе мүліктің тағайындалуына қайшы пайдаланса, онда жалға алушының шарт бұзылуын және мүлік қайтарылуын талап ету құқығы пайда болады. Егер міндеттеменің бұзылуынан туындаған залал болса, онда ҚР АК 350-бабына сәйкес өтелуге жатады. Жалға беруші шығындар өтелуін жалға алушы өзінің міндеттерін бұзған өзге де жағдайларда талап ете алады. Бірақ мүлік жалдау шартының кәсіпкерлік мінезі болмаса жалға алушының жауапкершілігі әрқашан кінәда негізделеді.

Жаңа азаматтық заңнамада жалға алушы жалданған мүлікке билік етуінің шектері туралы анықталған. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы жалданған мүлікті қосымша жалға (субарендаға) тапсыра алады, шарт бойынша өзінің құқықтары мен міндеттерін өзге тұлғаға (қайта жалдауға) бере алады. Жалға алушы жалданған мүлікті тегін пайдалануға сол сияқты кепілге бере алады.  Өзгешелік заңнамалық актілерде қарастырылмаса жалға алушы құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің акционерлік қоғамдардың жарғылық капиталына салымдар немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде сала алады. Билік ету бойынша осындай құқықтар тікелей шартта қарастырылуы мүмкін. Жалға беруші алдындағы жауапкершілікті тікелей жалға алу­шы көтереді. Жалпы алынған мүлікті өзге тұлғаларға беру тура­лы шарттар мүлік жалдау шартының өзінің мерзімінен асатын мерзімге жасалуы мүмкін емес.

Қосымша жалдау (субаренда) шартының қолданылуы (күшінде болуы) мүлік жалдаудың негізгі шартына тәуелді болып келеді. Заңнамада көзделген негіздер бойынша мүлік жалдау шарты жарамсыз болса, онда оған сәйкес жасалған мүлікті қосымша жалдау шарты да жарамсыз) болып келеді. (ҚР АК 560 бабы). Бұл норманың мазмұны мүлікті жалдаудың негізгі шартының қолданылуына тек қана қосымша жалдау (субаренданың) емес, барлық өзге туынды құқықтық қатынастардың мүлікті пайдаланудың, кепілдің және басқарудың күшінде болуы (тұрмыс етуі) тәуелді болатынын білдіріп отыр.

Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті. Ол төлеудің тәртібін және есеп айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем жасаумен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда Қазақстан Республикасындағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек. Төлеудің өзге түрі қарастырылса осындай қатынастарға сатып алу-сату мердігерлік, ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормаларды қолдану жоққа шығарылмайды. Бұл жалға алушының жалдау үшін төлеу бойынша міндетін реттейтін (қарастыратын) жалпы нормалардың мағынасынан көрініс тауып тұр. Заннаманың өзінде осы мәселелерді шешетін тікелей сілтейтін нормалар қарастырылмаған және жалдау ақысын енгізудің тәртібі негізінен мүлік жалдау шарттарының өзінде нақтылы бекітілуі тиіс. Шарт бойынша төлемді (ақыны) енгізудің тәртібі мен өзге жағдайлары келісіммен қарастырылмаса, онда басшылыққа нарықта қалыптасқан орташа баға және де өзге төлеуге қатысты талаптар алынады (Қр АК 385 б. Зт). Қосымша екі тараптардың мүдделері де ескерілуі тиіс.

Жалға берілген мүліктің барлығы біртекті, сапасы бірыңғай және с.с. болғанда оны пайдалану үшін ақы бірден барлық мүлік үшін орнатылады. Мүліктің қүрама бөлшектерінде ерекшеліктері болса, олар (өндіріс құралдарына жататындары үшін өнімділік дәрежесіне қарай) үшін бөлек жалдау ақысы орнатылады, себебі кейбір мүлікті пайдалану жалдаушыға қосымша табыс беруі мүмкін, сондықтан ол үшін жоғарырақ жалдау ақысы бекітіледі.

ҚР АК 546 бабына сәйкес жалдау ақысы (төлемі) мынандай түрлерде болуы мүмкін:

1) кезең кезеңімен немесе біржола төленетін төлемдердің ақшалай сомасымен;

2) Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған (өндірілген, табылған) өнімнің, жемістердің немесе табыстардың үлесімен;

3) жалдаушының белгілі қызмет көрсетуі арқылы;

4) жалға алушының шартпсн келісілген затты жалға берушіге меншікке әлде жалға берумен;

5) жалға алушыға жалданылған мүлікті жақсарту жөнінде шартта келісілген шығындарды жүктеу арқылы. Жалға берушімен жалға алушы шартты көрсетілген ақы түрлерінің бірнешеуі қолданылатынын;

Жалға берілген мүлікте кемшіліктерді анықтаса, жалға алу­шы жалға берушіден өз қалауы бойынша:

1) мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды;

2) жалдау ақысын соған мөлшерлес азайтуды;

3) жалға берушіге бұл туралы алдын-ала хабарлай отырып сол кемшіліктерді жою жолында өзі жасаған шығындар сомасын мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен ұстап қалуды;

4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Шартта тікелей шектеу болмаса мүлікті пайдалану үшін төлемнің (ақының) мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірак бұл жыл ішінде бір реттен жиі болмауы керек. Шарттың қандай да болсын өзге өзгертілуі сияқты ақыны (төлемнің) мөлшерін өзгерту тараптардың келісімімен жүргізілуі керек, бірақ егер біз ҚР АК 456 бабы 3 тармағының мағынасын ескеретін болсақ, онда жалға беруіпіде бағаны өзгерту үшін салмақты (дәлелді) негізі болғанда оның жалдау төлемін (ақысын) өзгертуді талап етуге құқығы танылуы керек.

Мысалы, егер жалдау төлемінің орта нарықтық мөлшері күрт өсіп кетуі салдарынан жалға берушінің елеулі шығындарды пайда болса, жалға беруші заңдарда көрсетілген мерзімдер өтісімен өзі жасасқан мүлік жалдау шарты бойынша да жалдау төлемі көбейтілуін талап ете алады. Әрине шарт бойынша жалға беруші бұндай құқығынан айырылуы да мүмкін. Заң актілерімен мүлік жалдау шарттарының бөлек түрлері үшін, сол сияқты мүліктің бөлек түрлерін жалдау үшін төлем мөлшерін қайта қарау (өзгертудің) өзге ең төмен (қысқа) мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Орталықтандырылған тәртіпте бекітілген бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда жалдау төлемі біржақты тәртіпте (бір тараптың талабы бойынша) қайта қарамауы мүмкін. Бағаның осындай жағдайда өзгертілуі келісімді және себептеуді талап етпейді. К,Р АК 546 бабы 4 тармағының мағынасы бойынша жалдау төлемін өзгертуді талап ету құқығы екі тарапта — жалға берушіде және жалға алушыда бірдей болып келеді. Жалға беруші негізінен жалдау  төлемі көтерілуін талап етеді (етуі мүмкін), бұның себебі болып аренданың орталықтан бекітілген бағалардың, тарифтердің өсуі келеді. Соның негізі бір болып тұрса жалға алушы жалдау төлемі төмендетілуін талап ете алады.

Шартпен (айтылып кеткендей) мүлікті жалдау үшін төлем шарт күшінде болып келетін барлық кезеңге (мерзімге) орнатылатыны, оны өзгерту құқығы болмайтыны қарастырылуы мүмкін. Жалдау ақысын (төлемді) өзгертуден оны тенгенің инфляциясына (құнсыздануына) байланысты индекстеуді ажырата білу қажет. Индекстеу (бағаны теңгенің құнсыздануына байланысты өсіру) ұзақ мерзімді міндеттемелерде қолданылады, оның мүмкіншілігі шарттың өзінде қарастырылуы тиіс (282 б. 3 т.).

Жалға алушы жауапты болмайтын жағдайлардың салдары­нан шартпен қарастырылған пайдаланудың жағдайлары немесе мүліктің өзінің халі нашарласа, онда ол жалдау төлемінің тиісінше азайтылуын талап ете алады. Мүлікті пайдалану жағдайлары (мүмкіншіліктері) айтатын болсақ жалға беруші бөлшектеп жүргізетін күрделі жөндеудің, оны қосымша өзге тұлғаларға жалға берудің салдарынан нашарлауы мүмкін. Мүлік халі нашарлаған кезде осыда жалға алушының кінәсі болмауы керек. Сондықтан жалға алушының аталған құқығы тек ол өзіне жүктелген мүлікті күтіп ұстау міндетін орындаған кезде ғана пайда болады (бұл міндет неден құралатынын біз төменірек қараймыз).

Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшілікгерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабарлаған жалға беруші жалға алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда тұрған басқа осыған ұқсас мүлікінен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін тегін жоя алады.

Егер жалға алушының талаптарын қанағаттандыруға одан мүлікті пайдаланғаны үшін алынатын төлемнен кемшілікті жоюға кеткен шығындарын ұстап қалу жалға алушыға келтірілген залалды өтеуге мүмкіншілік бермеее ол шығынның өтелмеген бөлігін өтеуді талап етуте құқылы. Шартты мерзімнен бұрын бұзуды талап ету құқығы бұл жағдайда тек оның құқығы елеулі бұзылса ғана берілуі тиіс.

Жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді енгізудің мерзімін сезімді (елеулі) бұзса, онда жалға беруші оған жедел шараларын мүмкін нақты алғанда ол жағдайлардан төлемнің мерзімінен бұрын жасалуын талап ете алады. Төлемнің екі кезеңінен асатын мерзімі жалға алдын ала төлем жасауын талап ете алмайды.

Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде жалға алушының алған өнімі, жемістері және өзге де кірістері, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады.

Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдагы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.

Мүлікті дұрыс күйдегі міндеті жалға алушыға шарт күшінде болатын кезеңге меншік иесінің болмаса міндеттері (ауыртпалықтары) ауысатынын сипаттайды. Сондықтан жалға алушы мүліктің жүмыс істейтіндей (ол іске асатындай) күйін қамтамасыз етуге міндетгі. Мыс: автокөлік, т.б. қажет моторының майын ауыстыру механизм жұмысы аяқталған соң оның тиісті (жүмыс) бөліктері тазалануы тиіс, арнайы салқындатқыш сұйық нәрсе қолданылмаса, немесе агрегат жылы жайда орналастырылмаса, онда агрегат радиаторынан су төгілуі керек және с.с.

Ағымдағы жөндеу, өз мазмұнында, үлкен шеңбердегі әрекеттерді қамти алады. Ол (механизм) құрамындағы кейбір бөліктерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Ол сумен жабдықтау жүйесінен судың пайдасыз ағып кетуін жоюға, іске аспай қалған электр қосылғыштарды электр сөндіргіштерді ауыстыруға бағытталуы мүмкін. Сонымен қатар ағымды жөндеу кезінде агрегаттар, конструкциялардың негізгі буындарын кешенді ауыстыру жүргізілмейді. Осы себептен ағымды жөндеу арқылы жалға берілген мүліктегі тозу жойылмайды. Агымдағы жөндеудің мақсаты мүлікті тиісті күйінде сақтау болып табылады. Шартпен жалғa алушыға жалға алған мүліктің күрделі жөндеуін жүргізу міндеті де жүктелуі мүмкін.

Сондай-ақ жалға алушы (айтылғандай) мүлікті күтіп ұстауға байланысты шығындарды көтеруте міндетті. Олар (шығындар) бірінші кезекте объетивтік (сыртқы) себептерге тәуелді, олармен байланысты болып келеді. Мысалы, ғимаратгы пайдалануы электр қуатына, газға, ыстық, салқын суға, канализацияға кет­кен шығындармен байланысты. Мүлікті ұстауға кеткен шығындар, оны пайдалануын қамтамасыз ететін ұйымдастыру шаралармен байланысты.

Жалға алушы жалға алған мүлікті пайдалануға барынша мүдделі болуы үшін шығындарды өзі көтеруі керек. Мысалы, ол газға, салқын және ыстық суға санаушы (счетчик) қойылуы туралы келісуі және мүмкін болашақта оларды үнемдеу үшін шараларды қолдана алады. Егер шығындарды жалға беруші көтеретін болса жалға алушының үнемдеуге себебі (үнемдеуге итермелейтін нәрсе) болмауы мүмкін.

Мүлікті күтіп ұстауға шығындар құрамына міндетті жөне қосымша шығындар кіреді. Міндеттілерге жалға алушы мүлікті пайдаланған кезде олардан құтыла алмайтын шығындар жатады. (Мысалы оларға электр қуатына қажетті дәрежеде кеткен шығындар жатады). Егер жалға алушы жалға алынған мүлікті күту үшін маманды жалға алса, мүлікті сақтандыруға шешім қабылдаса жөне т.б. олар қосымша шығындар болып табылады. Мүлікті үстауы бойынша шығындарды міндеттік және қосымшаға бөлу маңызы мынадан да табылады, біріншісі шартта көзделеді және жалға беруші жалға алушыдан олардың өтелуін талап ете алады. Қосымша шығындарды жалға алушы өзі көздейді және кейін олардың әрқайсысын өзгерте алады.

Жалға алушы белгіленген міндеттерді орындамағаны үшін, жалға берушінің мүддесін бұзғаны үшін жалға беруші мүлік жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға беруші ҚРАК 553-6. Көзделген міндеттерді орындау үшін жалға алушыға жазбаша хабарлауға міндетті және жалға алушыға міндеттерді қисынды мерзімде орындауға мүмкіншілік беруге тиіс.

Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден жалға берілген мүлікті күтіп ұстау бойынша міндеттерін орындауды талап ете алады. Жалға берушінің күрделі жөндеу жөніндегі міндеттерін атқармауы жалға алушыга өз қалауы бойынша:

1) жөндеуді өз бетінше жүргізуіне және жөндеу құнын жалға берушіден өндіріп алуға;

2) жөндеу құнын шарт бойынша төлемнің есебіне есептеуге;

3) шарт бойынша төлемді тиісінше азайтуды талап етуге;

4) шартган бас тартуға құқылы.

Жалға алушы мүлікті жақсартуға құқылы. Егер жақсартулар ажыратылатын болса, онда олар жалға берушінің келісімінсіз жасамауы мүмкін. Жалданған мүліктің жалға алушы жүргізген ажыратылатын жақсартулары, егер шартта өзгеше көзделмесе, оның меншігі болып табылады. Ажыратылатын жақсартулар ретінде мүлікке зиян келтірмей бөлініп алынуы мүмкін жақсартуды бағалауға болады.

Ажыратуға болмайтын (зиян келтірмей ажыратуға болмайтын) жақсартылуға мүліктің меншік иесінің келісімі қажет. Жалға алушы өз қаражаты есебінен және жалға берушінің келісімімен, жалданған мүлікке зиян келтірмей ажыратуға болмайтын жақсарту жүргізсе, шартта өзгеше көзделмегендіктен, оның шарт тоқтағаннан кейін осы жақсартудың құнын өтеттіріп алуға құқығы бар. Ажыратуға болмайтын жақсартуға ғимаратқа күрделі қосымша салынған құрылыс, қабырғалардың сыртын көркем жасау және т.б. енеді.

Жалға алушының жалға берушінің келісімінсіз жүргізген ажыратуға болмайтын жақсартуының құны, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өтеуге жатпайды.

Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінше оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.

Егер шарт мерзімі аяқталғаннан сон қайтарылатын мүліктің жай-күйі заңда немесе шартта көрсетілген талаптарға сәйкес келмесе, жалга алушы келтірілген шығынды жалға берушіге өтейді. Егер жалға берілген мүлік шартта көрсетілген қызмет мерзімінен бұрын істен шығып қалса, жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушіге мүліктің қалдық құнын өтейді. Бұл тәртіп қолданғанда мүлік жалға алушыға тәуелді болатын себептерден бұзылады (қолданудан шығып қалады), бірақ онымен мүлікке әдейі зиян келтірілмеуі керек. Осының салдарынан жалға алушы жалға берушіге мүліктің бүлінуі алдында қандай құны болды сол құнын өтейді, жалға берушінің шығыны өтелуге жатпайды.

Егер жалға алушы жалға алған мүлікті қайтармаса немесе оны мерзімінде қайтармаса, жалға беруші барлық пайдаланылған уақыт үшін мүліктің пайдалану ақысын төлеуді талап етуге құқылы. Жалға алушының мүлікті уақытылы қайтармағаны үшін тұрақсыздық төлем (айыппұл) қарастырылуы мүмкін. Жалпы тәртіп бойынша оның айыптық мінезі бар және сондықтан ол шығындар үстінен толық көлемде өндіріліп алынуы мүмкін.

Мүлік жалдау шарты бойынша жалға алынған мүлік жалға алушының меншігіне тараптардың келісімімен белгіленген жағдайларда беріледі. Егер шартта алынған мүлікті сатып алу туралы ереже көзделмесе, ол тараптардың қосымша келісімімен белгіленуі мүмкін, бүл орайда олар мүлікті пайдалануға бұрын төленген ақылы сатып алу бағасына есептеу туралы уағдаласуға құқылы. Соңғысы жалға алушыға оның жалға алған мүлікке құқықтарын қорғау меншік құқығын қорғаумен тең қамтамасыз етіледі. Жалға беруші жалға алынған мүлікті пайдалануға құқықты мүлікке ешқандай құқықтары жоқ үшінші бір түлғалар мәжбүрлі (зорлық) іс-қимылдарымен бұзылғаны үшін жалға алушы алдында жауапты болмайды. Егер бұзушылардың іс-әрекеттерін жалға беруші қолданған болса (оларға рұқсат берсе) осы жағдайда ол да жауапты болады. Әр жағдайда жалға алушының та­лап қоюға және өзге де түрде өз атынан өзіне тиесілі құқықтарды қорғауға құқығы бар.

Жалға берушінің және жалға алушының жалпылама алғандағы құқықтары мен міндеттері осындай. Қандай да болсын өзге құқықтық шарт сияқты мүлік жалдау шарты оны тиісті орындағанда, яғни құқықтарын жүзеге асырғанда тоқтатылады.

Жалға беруші тарапынан қарсылық болмаса және жалға алушы шарттың мерзімі біткен соң да мүлікті пайдалана беретін болса, шарт нақ осындай талаптармен анықталмаған мерзімге қайта жасалған (қайта қалпына келтірілген) болып есептеледі. Бүл орын алса тараптардың әрқайсысы қозғалмайтын мүлікті жалға алған кезде, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, бұл туралы басқа тарапқа кем дегенде үш ай бүрын және өзге мүлікті жалға алған кезде кемінде бір ай бүрын жазбаша түрде ескерте отырып, шарттан кез-келген уақытта бас тарта алады.

Жалға алушы шартты жаңа мерзімге жасауга басымдылық (артықшылық) құқығына ие болуы мүмкін. Ол үшін жалға алу алдағы шарт бойынша өз міндеттерін лайықты түрде атқаруы керек. Осы шарт (талап) сақталса жалға алушы шарт мерзімі біткеннен кейін басқа түлғалардың алдында артықшылықты пайдаланып мүлік жалдау шартын жаңа мерзімге (барлық өзге жағдайлар тең болса) жасауға құқылы болады. Шартты жасасу жағдайлары тең болу керектігі мынаны білдіреді: егер өзге жалға алушы ұтымдылау болып келетін жағдайларды ұсынса, онда алғашқы жалдаушы мүлік жалдау шартын жасасуға артықшылық құқығынан айырылып қалады.

Жалға алушы мүлікті жалға алу шартында көрсетілген мерзімде, ал егер шартта осындай мерзім көрсетілмесе, шарттың қолданылуы аяқталғанға дейін қисынды мерзімде осындай шартты қайта жасағысы келетіндігі туралы жалға берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Мүлікті жалға алу шарты жаңа мерзімге жасалған кезде шарт жағдайлары тараптардың келісімімен өзгертілуі мүмкін. Егер жалға беруші шартты бұрынғы жалға алушымен жаңа мерзімге жасасудан бас тартса, бірақ шарт мерзімі біткен күннен бастап бір жылдың ішінде басқа тұлғамен мүлікті жалдау шартын жасаса, жалға алушы өз тандауы бойынша сотта осы жасалған шарт бойынша құқықтар мен міндеттерді өзіне ауыстыруды және өзімен шарт жасасуды жаңартудан бас тарту арқылы келтірілген залалды өтеуді, не тек залалды өтеуді талап етуге құқылы.

Мүлік жалдау шарты тараптардың келісімімен кез келген уақытта тоқтатылуы мүмкін. Одан басқа да тараптардың біреуінің талап етуі бойынша да бұзылуы мүмкін. Жалға берушінің талабы бойынша мүлік жалдау шарты (бұрын қаралған жағдайлардан өзге) мынадай жағдайларда бұзылуы мүмкін.

а) егер жалға алушы мүлікті пайдаланғаны үшін шартта белгіленген төлемнің мерзімі өткеннен кейін екі реттен астам төлем жасамаса;

б) Заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жалға алу­шы күрделі жөндеуді шартта белгіленген мерзімде жүргізбесе мерзім шартта қарастырылмаса, оны қисынды мерзімде жүргізсе.

Барлық жағдайларда, жалға беруші жалға алушыға өз міндетін қисынды мерзімде орындауға мүмкіндік берілгеннен кейін ғана шартты мерзімнен бұрын бұзуды талап етуге құқылы.

Жалға алушының талап етуімен шарт мынадай жағдайларда: а) жалға беруші мүлікті жалға алушыға пайдалануға бермеген не  мүлікті шарт талаптарына немесе мүліктің мақсатына сәйкес пайдалануға кедергі жасаған;

б) жалға беруші өзіне жүктелген мүлікті күрделі жөндеу міндетін шартта белгіленген мерзімде, ал ол шартта болмаған жағдайда қисынды мерзімде жүргізбеген;

в) жалға алушыға берілген мүлікте оны пайдалануға кедергі келтіретін кемшіліктер болып, оны шарт жасалған кезде жалға беруші ескертпеген, жалға алушыға алдын-ала белгілі болмаған және мүлікті көрген кезде немесе шарт жасаған кезде оның ақаусыздығын тексерген кезде оның байқалуы мүмкін болмаған;

г) мүлік жалға алушы жауап бермейтін мән-жайларға байланысты пайдалану үшін жарамсыз күйде болған реттерде мерзімінен бұрын бұзылуы мүмкін.
Тағы рефераттар